如何才能籌備出升級版養老院，讓養老院具有科學性和先進性，是決定養老院贏利的關鍵。

如何籌備養老院，如何讓養老院盈利，如何讓養老院利潤最大化，如何讓養老院社會效益最大化，是不是建房子、挖人才、買物品、養老院開業了就能盈利了？

看看自己身邊的養老院，到經過幾年征戰下來，除了為數不多的幾家養老院外，其他的大部分養老院都已陷入不停地敲敲打打之中，繼續在為前期的籌備不當，反復投入成倍的資金，這是一個多么可怕的行業現象啊。

為何這么多養老院這么快就陷入敲敲打打修修補補的怪圈？

為何重復投入的大量資金卻越陷越深？

為何黃金地段看似紅火的生意卻利潤很少，是什么在無情地吞噬著我們的利潤？

是什么在影響著養老院的生意？

養老院是否就像一臺創造經濟價值和社會價值的巨型機器，我們在參與制造這種巨型機器的時候，怎樣堵住那些遺留的黑洞？

我們在操作這種巨型機器的實踐中，能不能推出填補養老院漏洞的升級版技術？

怎樣才能使養老院更具有科學性和先進性呢？

第一：如何降低未來成本

什么是未來成本？

簡單地說，就是未來將要發生的成本。比如：抽風系統。購買廚房的抽風機，按說抽風機功率夠廚房用就可以了，可經銷商偏偏給你個大功率的，當人們認為開抽風機是很正常的一件事的時候，我們看到的卻是抽風機把大把的百元鈔票無情地吹到天空中，成捆成捆的錢隨著煙霧煙消云散。有的廚房管理者缺乏抽風能源消耗意識，沒開爐也開著抽風機；有的部門管理者長時間打開大功率的消防抽風機，一邊是空調水溫開到最低，冷空氣被無情地抽走，一邊是消防大功率的抽風機加速浪費，抽走的不僅僅是空氣，最直接的是您的利潤。怎樣降低未來成本，下面說幾個辦法。

1. 如何降低結構成本

養老院要正常營業，必須經歷五大步:征地、報建、裝修、籌備、營業，其中裝修設計非常重要。當然漂亮的設計固然重要，但更重要的，還是要既能創造利潤又能節約成本，還有不要浪費面積。按我國南方行情做個基本測算，一般情況下，投資一家500間左右客房的五星級標準的養老院，費用為：地皮2萬平方×6000元/平方=1.2億元，土建5萬平方×1300元/平方=0.65億元，裝修及設備5萬平方×3000元/平方=1.5億元，合計在3.35億元左右，在不計算土地費用的情況下,如果土建和裝修空置面積3000平方,則浪費1300萬元(3000平方×1300元/平方=390萬元, 3000平方×3000元/平方=900萬元)。1300萬投資現金浪費，等于養老院白白經營半年多還是沒有利潤，加上半多的投入的經營成本和支出的費用，間接損失大約超過2500萬，這只是其一的部分費用；其二是對流問題，很多養老院結構不合理，對流失熱嚴重，密封性能差，能耗損失非常嚴重，這給后來的經營，增加了更高的能源成本；其三是結構標準化問題，有的業主認為有關系，在手續不全的情況下，就開始建樓裝修，等到需要手續時才發現，第一關：消防過不了。因為沒有哪個領導愿意為了你的批文，愿意把自己的飯碗砸掉，結果，消防只能重新改造，這又是一筆不小的重復投資。

有沒有辦法避免以上情況發生？首先必須認真審核設計師的圖紙，清楚每一處可能浪費的面積和結構，因為很多設計師關注的是功能和美學，我們關注的是投資成本和效益的最大化，必須砍掉不必要的成本浪費；其次是設法先請消防、衛生、文化執法等部門先審核圖紙，施工中途請他們到現場考察給意見，以后辦理手續就可以一氣合成了。

2. 如何降低維修成本

經常發現這樣的養老院，設計師把養老院設計得非常漂亮，但他們卻沒有考慮到未來維修的成本，有的面墻是采用透光藝術玻璃做的，面積很大很漂亮，為了實現透光均勻，施工隊只能采用一塊很大的白色防水油布把燈光檔住，然后在外面安裝玻璃。但是，沒過多久，日光燈管壞了幾根，工程部維修，別無選擇，只能拆掉玻璃，然后把布掀開，真是安裝容易維修難啊，為了換幾支簡單的日光燈，卻損壞了很大的藝術玻璃，不但連續多天影響到對客服務，訂貨也成了大麻煩，而且浪費了更多的勞動力成本。可見，設計美觀很重要，但最重要的是要考慮既美觀又實用，盡量不要導致養老院在材料上進行二次投資。好的養老院設計和施工，可以節約45%-65%材料和人工維修成本。

3. 如何預防玻璃門窗能耗

一般來說，養老院門窗散失能量高達20%-35%左右，根據檢測，單層玻璃貼膜可阻隔60%—80%的太陽能，在玻璃門窗貼上玻璃貼膜或掛反射窗簾，可以大大降低空調能源消耗，同時還必須在制度上嚴格規定，在沒有必要的情況下，嚴禁任何人開玻璃門，以免流失能源。

4. 如何利用收水器節能

收水器目前生產較為廣泛，說明它的市場非常廣闊。收水器可以減除冷卻塔排出濕熱空氣中夾帶的大量細小水滴漂移物，避免對周圍環境的水霧污染和凝固而安裝的節水和保護環境的裝置。根據統計，一家大型養老院安裝收水器，每年最少可給養老院節省3000多噸水。

5. 如何實現養老院外墻節能

如果養老院外墻采用淺色涂料，特別是采用陽光反射率高的涂料，可以反射掉65%-75%的熱能。在我國南方的養老院，大家都知道夏天，有時候兩三臺空調主機全部高負荷運轉，老人都還喊熱，尤其是住最頂二三層的老人，空調根本沒用，連養老院墻身和天花吊頂都是熱的。近幾年來，鋁膜防水卷材的出現，金屬屋面隔熱，能反射掉75%的太陽光，同時具備95%以上發射率，一般可以降低屋面溫度23℃，節省空調費用的20%-70%。改性瀝青防水卷材用于屋頂、墻面、地下室、衛生間等建筑物各部位，實現了100%的防水，新型材料的出現，宣布我國防水和隔熱進入了新的歷史時刻。

6.如何利用變頻系統省錢

目前生產變頻系統的廠家已經很普及，但還是有很多養老院不相信變頻系統。養老院的水泵、制冷機組、電梯、風機、鍋爐等普遍留有富余功率以防超負荷，采用變頻系統，可根據溫度和負荷的變化，調節電機的轉速頻率，一般可節電25%-45%，一年多就可收回設備投資。

7. 如何避免電老虎浪費

目前在業內除了太陽能、空調冷媒水系統的廣泛使用外，在電路方面，也采用新的節能方法，比如樓層走廊、消防通道的燈，平時按距離只固定開一小部分，其余全部采用感應燈；養老院所有的燈都規定開關時間，這樣大大節約照明時間和延長使用壽命

8. 如何實現省錢采購

大家都有這樣的經歷，某配件壞了，采購部經常要等到需要買更多物品時才一起去遠地方采購，眼前老人來了，卻沒辦法服務，原來問題出在籌備期間，在遠處批量采購時，順便把零散少用的物品也采購了，以免當出現配件損壞時，無法在附近及時補貨。

9. 注重產品性能等于省錢

我們買產品，買的是產品的性能，決不能為了一時的便宜而給未來帶來嚴重后果。我們曾經籌備一家養老院，業主為了省錢，客房采購了一批廉價插卡盒和開關，按說這不是什么大型設備，應該不會有什么大問題，但是，一周后，客房在開荒時發現，有的插卡盒不能取電了，有的開關感應功能失靈了，雖然后來全部作了更換，但是不僅造成了浪費，而且延誤了工程進展。試想，如果是交付使用后才壞，那造成的損失可就更大了。所以，購買產品時，選擇的是產品的性能，應考慮其穩定性、壽命、售后服務，這是我們最最需要的。

從以上九點我們可以看出，成本和費用，是養老院經營管理的永恒主題。養老院的管理成本，我們必須嚴格控制；對于經營成本和費用，只要能帶來利潤的，我們決不苛刻，因為，合理的經營費用的投入，可給養老院帶來更多經營利潤，獲得更多機會。

第二：如何提煉更高的勞動力價值

在人員工資福利方面，一般老板的心態是：你得好好干，公司賺錢了，我才有更好的福利待遇給你，你沒給我賺到錢，你憑什么跟我提條件！

員工則認為，你得先給我保障，解決我的憂慮，滿足我的條件，我才能好好地為公司出力工作，不然，我就走。

其實，這是一對永遠相爭持的矛盾。實踐證明，從全世界工薪走向來看，基本上都是升，很少有降的，而員工的流失，吃虧的多數是業主，因為熟手走了，生手招回來，需要時間才能上手。

所以，美國管理大師卡耐基說:“拿走我的工廠，把我的員工留下，不久后我們還會有個更好的工廠。”可見，只有梧桐樹，才能留住金鳳凰，留住員工就等于留住財富。

1.如何實現人員架構橫向跨越

籌備養老院招聘之前，首先要做人員架構，但是，我們多年來一直采用的，都是垂直式管理模式，所以在管理過程中經常發現管理的斷層現象。為什么會有這種現象？簡單地說，這不是中間層沒有執行力，而是管理模式出了問題，基層與上層距離太長，上層的思想無法完整貫徹到基層，有的文件傳達一次后，就被鎖進文件柜里了。所以，解決這一問題，也不能完全改為扁平式管理，而是要從架構上，實現垂直式管理與扁平式管理相結合，將垂直式管理的中高層盡量橫向身兼多職。培養橫向人才，實現橫向與縱向相結合，把垂直式管理與扁平式管理相結合，是目前時代發展的需要，具有時代的先進性，還可大大節約人力資源成本。

2. 如何留住人才

通過多年研究發現，事業留人、情感留人其實都不能從根本上控制人員流失。因為，金錢、物質、事業永遠不能使人得到滿足，滿足的只是一種精神狀態。如果你的職員在精神狀態得不到滿足，他就不會留下來。而人員的科學性搭配，會大大滿足職員的精神狀態。

我們常說良性循環的養老院，必定經歷打江山→經營→擴張發展三個階段。我們也發現了一種存在的現象，市場出現了籌備是一批人，籌備完了，開業幾個月就逐漸把這批人逐步換掉，然后招“經營”管理人才。其實，這是非常錯誤的做法，事實證明，凡是最后生意一直穩定的養老院，都是籌備人員從開始一直堅持做到三五年甚至更長的時間，因為他們不再需要磨合期，他們熟悉了當地市場，他們能夠準確地判斷市場變化，能夠及時調整思路與時俱進。

第三：如何實現養老院管理制度及操作程序的超前超前性

養老院管理制度及操作程序，其實是火車軌道，軌道怎么鋪，火車怎么走，合理、實用、超前性的養老院管理制度和操作程序，對養老院顯得十分重要。

1.如何讓制度和程序更有效

中國的養老院管理不能照辦外國的模式，數一數我們身邊的養老院就會發現，在行業中空降了許多外國專家和海歸，結果絕大部分都因水土不服而榮歸。并不是他們的管理制度不好，也并不是他們不會管理，而是因為他們服務的消費人群不同，他們的搭檔無法把他的理念執行，或者執行后根本就不是他以前環境的那種效果，合理性和有效性很重要。目前我們身邊的管理層基本上都是本土化，這也是必然結果。

養老院在發展、在改變，我們的管理制度和程序必須順勢而變。比如我們客房和前廳的工作，按照老一套程序是，雖然他們每個人都有自己的崗位職責，但是，我們卻要求管理層不要總坐辦公室，而是重點站大堂，在規定時間，不站大堂還要處罰！有人會問為什么？其實很簡單，對客服務不站在老人出入最多的地方服務，難道還能敲門進房間去一間一間服務老人啊？其實，我們只是在制度上做到與眾不同罷了。客房服務就是由三方面組成：安全、舒適、干凈。安全是老人的第一心理需求，老人熟悉你，你能給他解決很多問題，他就有安全感，而且會常來。

人們喜歡往人多車多的地方擠，那么我們就制造人多車多的氛圍，從制度上把消費群集中。可見，養老院經營管理不能生搬硬套，養老院管理經營與其他行業經營一樣是互通的：客戶需求什么，我們就提供什么，看你是否能發現需求，誰能滿足客戶需求，誰就能獲得高利潤。

2.如何讓制度和程序更實用

做過養老院管理的都知道，我們的管理制度和程序非常細，細到每一個動作怎么做，每一句話該怎么說，以至于導致新來的服務員，走路時不知道應該是先邁左腳還是先邁右腳，養老院管理制度快趕上《圣經》那么厚了，工作程序、崗位職責快趕上《漢語詞典》了，很全面，全面得很復雜，如果像《哈利波特》長一點有趣一點也沒關系，畢竟我們的行業是勞動密集型，我們的員工平均文化還不到中專水平，枯燥無味的教條怎么能讓員工放松自然地工作？再說，那么厚的制度和程序，能做到的有幾條？

最關鍵還是實用，必須重點突出，現場管理才是重中之重。我們認為員工做得很標準，不一定是對的，只有老人認為是對的，那就是標準。我建議大家在做管理制度和程序時，最好加一項內容《贏得老人贊揚100法》，這是我們服務最需要的。比如，我們經常會發現，管理者都說某個員工服務不按程序來，但事實上，老人卻非常喜歡他，經常得到老人的表揚，甚至有時候他把東西掉在地上了，老人反而維護他：“沒關系，他不是故意的，你不要罵他”，什么原因？通過觀察，我們就會發現，他采用的是 “心理服務”，而不是傳統的“機械服務”； 所以，推廣“心理服務”結合“機械服務”，觀察老人的心理需求，及時提供服務，想辦法讓老人開心，老人往往會贊揚這樣的員工：反應快、靈活、聰明！因此，我們在制定管理制度和程序時，一定要加上：“以上規定，是養老院的基本要求，如果你能在以上基礎上，有辦法贏得老人贊揚，只要不導致老人投訴，你就大膽地去做。”

當然，對于重點要求部分，必須單獨列出來，而且要留下空位，讓員工培訓后簽上名字，避免員工找到借口。對于涉及到需要財務配合的經營規定，最好要歸類在一份完整的文件上，不要今天發一份文件，明天補一份文件，這樣會給財務核數帶來工作不便。

第四：怎樣辦理證照

說實話，養老院開業需要辦理的證照很多，目前最基本的證照就不少于10項，而且國家對養老院的管理越來越規范，以后可能還更多，如果等到把全部證件辦下來才開業，不知道要等多久。所以，養老院辦理證照肯定是有竅門的，首先我們來分析一下養老院需要辦理哪些證照：

①消防審批證、②環保審批證、③工商登記證、④稅務登記證、⑤衛生許可證、⑥文化項目經營許可證（歌舞廳）、⑦特種行業經營審批證、⑧企業代碼證、⑨銀行開戶、⑩衛星電視轉播；

還有物價審核、工資核定等，從業人員要有健康證、旅游局行業管理登記證等等……涉及的部門有: 消防、環保、衛生、工商、公安、治安、稅務、技術監督局、銀行、城管、勞動部門（用工、工資審核）、文廣新（文化廣播新聞局）等等。當然，這些部門你可以不去找他，但他一定會來找你，當他來找你的時候，問題可就來了。比如消防，必須改造，整改是唯一選項，沒有哪個領導愿意為了你的批文把自己的飯碗丟掉。其實，養老院辦理證照的訣竅就是：主動出擊，施工階段想辦法請他們先參與，請他們審圖紙給建議，讓他們告訴我們怎么做。

第五：哪些問題是養老院試業必做功課

養老院開業前一周，是最忙、最容易出現問題的時候，很多問題都會顯露出來，為了預防打亂仗、扯皮和其他突發事件的發生，確保養老院的順利試業，必須采取以下措施：

連夜討論養老院各部門《應急方案》要求采用問答式“出現問題怎么辦？”；規定各部門管理人員忍字當頭不要因急躁而過多指責下屬；

審核《養老院開業慶典程序》及落實嘉賓名單；

落實酒會出品及宴會菜式；

檢查各營業部門物品擺放標準預防無用功返工；

檢查各營業位置的配套設施設備與實際運作是否有相抵觸；

落實可能遺忘的外圍垃圾收購及處理等問題；

檢查各營業部門學習并熟悉電箱開關操作的落實情況；

檢查使用電腦操作的營業部門是否備有手工應急表格；

開始沖洗停車場并清掃后臺區域及其它公共區域；

發放員工制服檢查特碼服裝到位情況；

召開全養老院試業前《員工總動員誓師大會》；

實地演習開始全面進入模擬營業狀態；

全面檢查并總結營業狀態存在的問題；

宣布工作重點轉移到養老院正常營業時間；

分發開業當日《各部人員任務分配一覽表》；

試業前一日模擬彩排慶典現場；

養老院當日慶典后正式營業。

養老院籌備，不是蓋房、招人、買東西這么簡單，而是要讓一個固體的龐然大物活起來，讓大樓里面活動的小社會繁榮起來，出現欣欣向榮的景象，給社會創造出更多的價值。