我國養老市場規模巨大，目前國內超出2億的老年人口規模，10年我國老年人口消費規模達到1萬億元，預計到20年、30年、40年分別將達到3.3萬億、8.6萬億、17.5萬億。而從14年至50年我國老年人口的消費潛力將從4萬億增長到106萬億， GDP占比從8％增至33％。我國將成為全球老齡產業市場潛力最大的國家。

人口老齡化+政策+老年人消費行為，三大動力促使養老產業的春天來臨。我國從2000年始已進入老齡化社會。14年我國65歲以上老年人口達到1.38億，占總人口比例為10.1%,預計2020年這一比例會達到12.8%。近兩年國務院、各部委就制定發布了養老相關政策十余條，從養老服務體系建設、服務標準化、養老機構改革、養老保險制度、養老金并軌等多方面指導、支持我國養老產業的發展。其中2015年2月25日，民政部、發改委等10部委聯合發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》，預示我國養老產業迎來新的階段。同其他消費群體相比，老年群體由于在生理、心理、經驗等方面有著明顯的差異，因此，老年市場的消費行為也具有了其自身的特征，包括自住消費性強、習慣穩定和行為理智、追求實用便利等。老年人的這些消費特征也決定了養老用品和服務與其他相比存在著不同之處，從而形成了特殊老年人消費市場。

結合國際經驗，居家養老模式在中國將成為領先模式。國際案例：從日本、美國的養老模式來看，居家養老也是海外國家最主要的養老方式。部分有社交需求經濟狀況較好的老年人可以選擇在養老社區享受晚年生活，與地產商合作進駐的養老服務機構提供日常的照護服務。只有很少部分不能自理或者子女沒有照顧能力的老年人會入住養老院進行養老。綜合觀點：在中國最佳的養老解決方案，居家養老模式，其中首推杰佳通，優點：易于復制，成熟的經驗可以在中國復制。

養老產業鏈的痛點。居家養老亟待健康管理信息化；醫養結合不充分：養老地產缺乏醫療資源、居家養老缺乏一體化的遠程醫養提供商、中醫養老是我國養老產業一大待挖掘特色；專業化護工缺乏；養老院入住率低；缺乏長期照護險，老年人負擔能力低。正因為養老產業鏈存在如上的痛點，養老產業才有發展空間，有關的個股既有成長潛力。

養老市場規模巨大。全國老齡辦數據表明，2010年我國老年人口消費規模達到1萬億元，預計到2020年將達到3.3萬億元，2030年達到8.6萬億元，2040年達到17.5萬億元。而從2014年至2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8％左右增長到33％左右。我國將成為全球老齡產業市場潛力最大的國家。

人口老齡化+政策+老年人消費行為，三大動力促使養老產業的春天來臨，行業空間巨大。我國從2000年始已進入老齡化社會。14年我國65歲以上老年人口達到1.38億，占總人口比例為10.1%,預計2020年這一比例會達到12.8%。

政策支持加大，僅近兩年國務院、各部委就制定發布了養老相關政策十余條，從養老服務體系建設、服務標準化、養老機構改革、養老保險制度、養老金并軌等多方面指導、支持我國養老產業的發展。其中2015年2月25日，民政部、發改委等10部委聯合發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》，預示我國養老產業迎來新的階段。　　同其他消費群體相比，老年群體由于在生理、心理、經驗等方面有著明顯的差異，因此，老年市場的消費行為也具有了其自身的特征，包括自住消費性強、習慣穩定和行為理智、追求實用便利等。老年人的這些消費特征也決定了養老用品和服務與其他相比存在著不同之處，從而形成了特殊老年人消費市場。

結合國際經驗，居家養老模式在中國將成為領先模式。國際案例：從日本、美國的養老模式來看，居家養老也是海外國家最主要的養老方式。部分有社交需求經濟狀況較好的老年人可以選擇在養老社區享受晚年生活，與地產商合作進駐的養老服務機構提供日常的照護服務。只有很少部分不能自理或者子女沒有照顧能力的老年人會入住養老院進行養老。綜合觀點：在中國最佳的養老解決方案，居家養老模式，其中首推杰佳通，優點：易于復制，成熟的經驗可以在中國復制。

1、 日本養老模式對我國養老產業的啟示。

完善養老社會保障、養老保險體系。日本在法律法規、社會保障、養老保險體系上的建設走在了世界前列。日本養老體系層次分明，政府、社會、個人角色清晰，相互配合。同時日本獨具特色的介護保險制度對于我國護理保險制度的建立也是極好的案例。

可借鑒居家養老+養老服務的模式。日本和我國家庭觀念相似，均以居家養老為主，同時日本強調養老服務產業的發展也適合我國的國情，具有借鑒意義。大力培養養老服務專業人才，尤其是護工。日本的《介護保險法》規定，在養老機構里，每3位入住者必須配備1名有介護士資格的專業人員。介護士和護士是不同的專業，介護士都是來自大學社會福利護理專業的畢業生，持有2級資格證。日本有著優質的介護士培養體系，為養老產業培養了專業性人才。而專業的護工人才的短缺正是我國當今養老產業的一個痛點所在，日本在這方面樹立了典范。

2、美國養老模式對我國養老產業的啟示。

完善養老保障制度，強調市場化。美國三支柱體系的養老保障制度（國家強制的社會養老保險、政府及雇主養老金計劃、個人儲蓄養老金計劃）強調養老保障由政府、企業和個人共擔責任，個人儲蓄養老金比例逐步擴大，反映出養老力量從政府逐步到社會、個人力量轉變的趨勢。我國在社保基金在預期的未來會出現缺口，政府可以適當的鼓勵個人自主的參加各種商業保險予以不足個人養老需求。

可適當借鑒養老社區+專業護理。美國獨立自主的家庭觀念和個人老年可支配的經濟情況使得美國的養老模式和日本有所不同。相較于前述國家居家養老為主的模式，美國的養老社區、專業護理機構也存在著巨大的市場空間。針對我國高收入和獨立自主觀念比較強的老年人群體，社會資本可以適當的發展養老社區+專業護理的養老模式。

3、預判符合我國的養老模式。

2011年2月，民政部發布了《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》，首次提出“9073”的養老模式：90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照護養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務養老，3%的老年人入住養老服務機構集中養老。

截至目前，全國60歲以上老人達到2.12億，60-69歲的老年人達到1.2億（全國人口占比8.72%），是養老產業的主要群體。他們基本可以自理只是行動不便，更多的是需要上門日常家務處理、遠程健康管理和偶爾的上門照護服務，居家養老是該老年群體養老的主要選擇。

因此，適合我國的養老模式以居家養老為主，社區養老和入住養老院為輔，原因有三：a. 生活基本可以自理的老年人所需要的照護較少，家庭和社會服務完全可以滿足其養老需求；b.我國的“孝”文化和社會觀念決定了老人自身和家庭更愿意讓老人呆在家中養老；c. 我國老年人支付能力有限，居家養老的成本更低。未來養老產業最大的細分市場即居家養老市場，遠程醫療及照護服務提供商將是最大的受益者。

養老產業鏈將持續受益于老齡化的加速到來

1、養老住宅：

鳳凰股份（600716）：13年末決定投資5億元進軍養老，淡出地產，已開展整合，先后與江蘇省人民醫院和江蘇仁醫醫院簽訂戰略合作協議，約定利用各自優勢共同發展健康養老產業。

華業地產（600240）：為成熟社區提供附加值而涉足養老產業，其全資子公司華業康年負責運營養老事業及托老所，21.5億元收購的捷爾醫療，為三甲醫院提供設施和服務。　　宜華健康（000150）：7.2億收購的眾安康致力于醫療后勤管理服務，在全國設有24家分公司、4家子公司，開展首個衛計委許可的網絡醫院。

2、綜合性醫護服務：

雅戈爾（600177）：設立健康產業基金，有望通過會員制渠道做大健康產業、老人健康管理等。

雙箭股份（002381）：完成桐鄉和濟養老服務投資有限公司的增資擴股。　　南京某百貨上市公司：大股東與以色列Natali成立中國分公司，進軍國內社區醫療服務和養老服務。

3、文化生活：

金陵飯店（601007）：公司已通過養老地產項目進軍養老產業，有條件利用自身的服務優勢打造養老服務連鎖經營。

4、老年金融：

中國平安（601318）：投資170億元打造“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”，未來將在環渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等五個地區規劃養生養老地產項目。

新華保險（601336）：養老產業為重點布局領域之一，目前已有三個養老社區項目處于建設或規劃中，待運營試點后，或有更大規模投資計劃。

養老產業鏈的痛點：

1、居家養老亟待健康管理信息化；

2、醫養結合不充分：養老地產缺乏醫療資源；居家養老缺乏一體化的遠程醫養提供商；中醫養老是我國養老產業一大待挖掘特色；

3、專業化護工缺乏；

4、養老院入住率低；

5、缺乏長期照護險，老年人負擔能力低。

他山之石---國外養老產業模式借鑒

日本養老產業模式

日本是全球老齡化率最高、老齡化速度最快的國家。早在1970年日本便步入了老齡化社會。1970年日本擁有65歲老年人口739.33萬人，占總人口比例達到7.03%，達到老齡化社會標準，到2013年，這一比例攀升到25.08%，即4個日本人中就有1個為65歲以上老人。　　成熟的養老保障體系

老齡化問題給日本提出了嚴峻的挑戰，也促使日本較早就開始養老保障體系的研究和建設，通過多項舉措和設計，日本社會的養老保障體系已經基本成熟，形成了養老年金保險制度、介護保險和長壽醫療保險的“一體兩翼”格局。　　養老年金保險制度

日本從2000開始實施養老年金保險制度，經過數十年發展，日本形成了三個層次的養老年金保險制度。

第一層次是國民年金。1961年開始全面實施《國民年金法》，日本進入了“全民皆年金”。要求凡20歲以上60歲以下全體國民，都必須參加國民年金保險，分為養老年金、殘障年金、寡婦年金、母子年金和遺孤年金5種，其中的養老年金是養老保險的基礎，覆蓋全體國民。

第二層次是與就業收入相關聯的雇員年金制度。按照加入者職業的不同，又可分為厚生年金和共濟年金，其中覆蓋5人以上私營企業職工的年金稱為厚生年金，而國家公務員、地方公務員、公營企業職工、農林漁團體雇員、私立學校教職員工參加的年金則統稱為共濟年金。截至2008年底，厚生年金加入者為3379萬，共濟年金保險加入者為457萬。　　凡是加入第二層者全部自動加入第一層國民年金。第二層次的養老保險是對國民年金的重要補充，與個人的收入報酬掛鉤。前兩個層次的養老保險統稱為公共養老金制度，由政府統一運營，是日本社會保障的根基。

第三層次是可以任意加入的養老年金保險。主要是私人機關經營管理者的職業養老金或公司養老金，包括厚生年金基金、適格退職年金、國民年金基金等種類，加入的條件是以加入了第一、第二層次養老保險為基礎。至2008年底，厚生年金基金加入者為525萬。　　公共養老金支付狀況

國民年金區分3類不同被保險者。國民養老金的被保險者分為第1號被保險者、第2號被保險者和第3號被保險者。第1號被保險者主要是20歲以上60歲以下的私營業者、學生、無業者等自營業者，被保險者自己辦理加入手續，支付定額的保險金。第 2 號被保險者，是同時加入厚生養老金或共濟養老金的民間被雇傭者、公務員等被雇傭者，加入手續和保險金的支付，全部由企業（公司或企業）辦理，企業負擔保險金的一半。第 3 號被保險者是被第 2 號被保險者扶養的配偶。扶養者加入的厚生養老金或共濟養老金，以向包含被扶養者部分的國民養老金提供資金的形式，承擔必要費用，所以第 3 號被保險者不需要直接支付保險金。

厚生養老金、共濟養老金按工資比例負擔額度。公共養老金保險金的國民養老金（第1號被保險者）是定額的。厚生養老金和共濟養老金按照工資比例（包含獎金的總報酬），從中以籌集金的形式負擔國民養老金第2號3號被保險者保險金相當的額度。從保險金、國庫負擔以及公積金的運用收入中，支付老齡養老金、殘疾養老金、遺屬養老金。　　介護保險制度

以德國為范本，《介護保險法》2000年4月實施，目的是通過鼓勵原宅養老，以減輕醫療機構入院負擔。老年人需要照護的程序被分為7級，在經過醫療機構認定后。申請人通過與照護援助顧問商談。討論援助、照護服務項目的設計，最后向政府申請并領取相應等級的“介護保險證” 。

介護保險制度主要的參保對象是兩類人群，第一類是65歲的人群，第二類是40-64歲已經參加醫療保險的人群，其中第一類人群被納入強制性保險，而第二類人群則是申請被保險。保險金的繳納因參保人所屬的類別不同，繳納費用的比例也不同。

目前日本介護保險的特別之處就在于繳費上采取“稅收+保險金”的形式，以此來保證介護保險財源的穩定。整個保險金是各個市町根據自身的經濟財源制定的。如果市町稅源較充實，可以提高介護保險金的水平，提高稅收所占的比例。主要包含兩部分。一部分是國家稅收支付50%，其中中央政府承擔25%，地方兩級政府（都道府縣、市町村）各承擔12.5%。另一部分由個人支付，其中第一類人支付20%，第二類人支付30%。其中對于第一類人，直接從養老金抵扣90%（90%*20%），對于沒有養老金的，需向當地政府現場繳納10%的保險費（10%*20%），對于第二類人，直接從個人的社會保險中抽離出來最為介護保險的基金來使用。

介護保險主要向這兩類人群提供居家服務和設施服務，具體包括家庭訪問，上門服務，養生指導，對老年癡呆人群的介護，醫療設施的介護、短期入所等服務。

長壽醫療保險

日本醫療保險為執行強制公立保險制度，針對一般國民和特殊人員均有相應的保險。專門針對75歲及以上老年人制訂了后期高齡者醫療保險（長壽醫療保險），由地方后期高齡者醫療廣域聯合來管轄。

居家養老+養老護理的養老模式

日本的養老服務分為居家養老服務、社區養老服務和機構養老服務。其中居家養老是最符合日本國民觀念，也是政府積極提倡鼓勵的，是最主要的養老方式。

居家養老--日本人家庭觀念重，很多老人更愿意在家養老。日本養老保險制度能夠為老年人提供居家養老服務，可在家中接受服務，包括護理、日間照料等。

社區養老--社區養老使得老人能夠在一直生活的環境中接受養老服務。在相關政策和法律的保障和政府的大力支持下，日本的社區養老服務充分利用社會資源、人才，匯集各方力量向老年人提供福利、保健、醫療等綜合性服務，以適應不同身體狀況的老年人的需要。內容包括上門服務、日托服務、短托服務（1-3個月）、長期服務（3個月以上）、老年保健咨詢和指導服務等。

機構養老--日本的機構養老，起步早、發展規范，并十分注重對社區的輻射。政府也鼓勵養老機構的服務向社區延伸，支持機構在社區設立居家養老服務點，并在資金上給予扶持，讓暫時住不進機構的老人也能享受機構規范專業的服務。日本養老機構又可細分為養老福利機構、保健機構、療養型醫療機構等。老年人通過機構養老，除了可以享受日常照料，還可以接受康復治療、健康療養等服務。

日本養老產業以養老護理為核心。養老產業是一項營利性事業, 日本養老產業內容可劃分為六個方面：老年住宅產業、老年金融產業、養老護理服務、醫療福利器械用品、文化生活服務及其他相關產業（老年人生活用品開發、銷售等）。其中，護理服務是日本養老產業發展的重點。日本是世界上少數的推出“介護保險”、實行“介護保險制度”的國家，擁有標準化的介護制度，在養老護理方面具有豐富的經驗和優勢。而養老護理服務又貫穿居家養老、社區養老和機構養老全方式。

綜合來看居家養老+養老護理是日本典型的養老模式。

案例研究

居家養老是日本最主要的養老方式，而提供居家養老護理服務的機構數目也眾多。截止2013年，日本提供日間照料服務的機構為36,000余家，居家養老支持為近36,000家，上門服務的機構為30,000余家，并且越來越多的營利性企業也參與到了這一細分領域。　　日本養老于養老服務業是一個勞動密集型產業，又非常具有地域性，所以呈現出一種分散的產業形態。盡管如此，以日醫學館、倍樂生、Message等為代表的大公司還是脫穎而出，各有特色地開展業務，成為了養老服務產業的領頭羊。

日醫學館

日醫學館（Nichii Gakkan Company）成立于1973年8月，是日本最大的養老服務公司。最早承接醫療業務委托管理業務，1996年開始健康護理業務。2007正式參與團體之家、收費老人之家等機構類護理服務，并構建了可滿足顧客各種需求的“全面護理服務”提供機制。

公司需要向保險公司支付稅金（屬政府財政收入），保險公司向養老公司支付的90%服務費，其中50%來自介護險費，另50%來自稅金，也即由政府負擔的部分。

公司的大力發展隨著日本2000年護理保險制度的推行而逐漸發展起來，現有員工30508人。

公司有四大業務：醫學支持、健康照顧、培訓、生活幫助等。

據此公司開設不同的子公司來運營相應的業務。

日醫學館在全日本有簽署合作協議的醫療機構10431家，長期介護機構1284家，教育培訓中心392家。尤其在關東（Kanto）、中部（Chubu）、勁力（Kinki）、東北（Tohoku）這些地區機構更密集。

日醫學館2013年收入和凈利潤達到2676和43.65億日元，對于公司來講，支付給保險公司的稅金是影響其凈利潤的一大風險，隨著公司在2007年開展機構養老護理業務，增加了收入渠道后，抗風險能力逐漸增強。為了提高抗擊稅金對公司利潤的影響，公司逐步開發提供非保險覆蓋的服務項目。除了稅率風險，公司還需要警惕個人隱私信息泄露風險（日本有Act on the Protection of Personal Information法案來保護個人隱私信息安全），公司成立了信息保護委員會來確保信息的安全合理使用。

日醫學館收入主要來自介護服務（Health Care Business），其次為醫療支持服務（Medical Support Business），教育培訓占比較低（EducationBusiness）

日本養老模式對我國養老產業的啟示

完善養老社會保障、養老保險體系。日本在法律法規、社會保障、養老保險體系上的建設走在了世界前列。日本養老體系層次分明，政府、社會、個人角色清晰，相互配合。同時日本獨具特色的介護保險制度對于我國護理保險制度的建立也是極好的案例。

可借鑒居家養老+養老服務的模式。日本和我國家庭觀念相似，均以居家養老為主，同時日本強調養老服務產業的發展也適合我國的國情，具有借鑒意義。

大力培養養老服務專業人才，尤其是護工。日本的《介護保險法》規定，在養老機構里，每3位入住者必須配備1名有介護士資格的專業人員。介護士和護士是不同的專業，介護士都是來自大學社會福利護理專業的畢業生，持有2級資格證。日本有著優質的介護士培養體系，為養老產業培養了專業性人才。而專業的護工人才的短缺正是我國當今養老產業的一個痛點所在，日本在這方面樹立了典范。

美國養老產業模式

美國早在20世紀40年代便進入了老齡化社會，截至2013年65歲及以上老年人口4413.16萬人，占比為13.96%。相較于日本重度老齡化現象和中國加速的老齡化進程，美國的老齡化處于一種緩慢而穩步推進的狀態。

美國嬰兒潮時代（1947年以后）出生的人口如今將邁入老年人行業，將在一定程度上加速日本老齡化進程。美國人口局預測，美國老齡化率（65歲及以上人口）將在2030年達到19%。

三支柱體系保障美國養老保障制度　　美國的養老保障制度從1935 年《社會保險法》頒布以后開始正式建立，隨著《社會保險法》的不斷修正和完善，美國的養老保障制度逐漸演變成美國特有的“三支柱”模式。

國家強制的社會養老保險。國家強制的社會養老保險就是老年和遺屬保險，是美國建立最早的社會保障制度，也是覆蓋被保險人數最多的險種，被覆蓋人數大約占全美職工的 95%。目前參保者1.5 億，約有4600 萬人受益。它是由美國社會保障管理局管理與運作的。職工退休后，按以基本保額為基礎計算領取養老金。美國老年和遺屬保險如今已經成為美國聯邦政府最大的財政項目，其稅收收入約占聯邦政府收入總額的三分之一。　　政府及雇主養老金計劃。此項養老金計劃包括公共部門養老金計劃和私人養老金計劃。公共部門養老金計劃針對的對象主要是聯邦政府職工和退伍軍人。私人養老金計劃包括收益確定型計劃（DB計劃）、繳費確定型計劃（DC計劃）以及二者的混合計劃。其中繳費確定型計劃主要包括了美國《國內收入法》規定的401K計劃等，這種計劃類似于雇主管理雇員的儲蓄賬戶，向該賬戶繳納的資金可以延緩交納聯邦所得稅，同時雇主也需要向此賬戶交納一定的資金，這部分資金可以投資于各種金融手段，包括股票和證券等。職工到了退休年齡時，所得的養老金就是這個賬戶中的余額。

個人儲蓄養老金計劃。人儲蓄養老金計劃作為國家養老保障的補充也逐漸的得到發展壯大。該計劃是完全由個人自愿參加的，主要包括個人退休賬戶和羅斯個人退休賬戶等。個人退休賬戶（IRA）是具有代表性的個人儲蓄養老金計劃。個人退休賬戶面向所有具有納稅收入的公民，參加者每年將一部分資金存進該賬戶。這是一個個人自愿參加的投資性賬戶，賬戶里面的資金用于投資升值。個人退休賬戶相對于普通投資賬戶來說，具有減稅、免稅還有盈利延稅等優惠。如今，個人退休賬戶已經成為美國規模最大的養老金計劃，資金規模已經超過了 401K計劃

美國養老保障制度特點。強調養老保障由政府、企業和個人共擔責任。個人儲蓄養老金比例逐步擴大，反映出養老力量從政府逐步到社會、個人力量轉變的趨勢。具有代表性的個人退休賬戶（IRA）近30年來迅猛發展，成為美國養老金資產持續增長的主要來源，規模已超過以401K位代表的DC計劃。

美國三支柱體系的養老保障制度層次分明、主輔得當，市場化程度高，給老年人提供了充足的養老金來獲得養老服務。這為美國養老產業的發展提供源源不竭的動力。

養老社區+專業護理美國養老模式

美國養老模式包括居家養老、養老社區、專業護理機構三種。而在這三個領域中，均有運作成熟的養老服務公司。美國獨立自主的家庭觀念使得美國的養老模式和日本有所不同。相較于前述國家居家養老為主的模式，美國的養老社區、專業護理機構也存在著巨大的市場空間。美國老年人可以根據自身養老金情況和需求選擇適合自己的養老模式。　　居家養老。美國老年人選擇居家養老的一個重要原因是節省費用，居家養老相較于養老社區，專業護理機構等免去了房租成本。居家養老又可分為生活型居家養老和醫療保健型居家養老。相應提供居家養老服務的公司可分為生活型居家養老公司和醫療保健型居家養老公司。二者提供養老服務的內容側重點不同，前者主要提供日常生活照料服務，而后者則側重提供康復護理。

Home Instead Senior Care：代表性生活型居家養老公司

Home Instead 1994年成立，現已發展成為規模最大的生活型居家養老服務公司。公司致力于提供居家養老全套解決方案，提供從老年陪護到臨終關懷全方位的居家養老服務，同時也能滿足個人獨特的需求和偏好提供養老服務。

Home Instead采用加盟連鎖、特許經營的模式。目前HomeInstead共有640家加盟商，加盟商初始投資在10萬-11.5萬美元左右，這包括初始一次性加盟費、租金、運營成本等。加盟商凈利潤率平均水平在12%-15%左右，新加盟商第一年平均收入約24.8萬美元。

Apria healthcare group：醫療保健型居家養老領先企業

Apria healthcare group是美國醫療保健型居家養老龍頭公司。公司擁有約2300人的醫護團隊，包括750名呼吸疾病護理醫師、700名護士、775名藥劑師以及100名注冊營養學專家，每年為240萬老年人服務，在全美50個洲有425個分支機構，能夠覆蓋全美98%人口。

Apriahealthcare group側重于老年人家庭醫療輔助護理。公司業務包括家庭輸液、管道助食、睡眠輔助、呼吸道疾病護理、家庭醫療器械等。各業務在全美市場均占據領先地位。

公司業績穩定增長。2013年前三季度公司實現營收18.12億美元，同比增長1.69%。公司主要收入來源于家庭輸液、呼吸道疾病護理和睡眠輔助業務。

養老社區---美國是世界上養老社區發展得最好的國家之一。美國養老社區主要形式包括活躍老人社區（Active Adult Community）、獨立生活社區（IndependentLiving Community）、協助生活機構/社區（AssistedLiving/Community）、失憶護理（Alzheimer’s Care）、專業理療養老院（Nursing Home/Skilled Nursing Facility）、持續護理退休社區（Continuing Care Retirement Communities,CCRC）等。

由活躍老人社區到專業理療養老院，護理的程度逐步加深、而相應的費用也逐步提高。　　養老社區典范模式：太陽城模式、持續護理退休社區模式（CCRC）、REIT模式。

太陽城模式

太陽城模式的開創者是地產開發商德爾?韋布（DelWebb）公司，上個世紀60年代在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個太陽城項目，以“太陽城”（Sun CityCenter）命名，并直接帶動了美國養老社區的建設。太陽城這類地產項目主要針對年齡在55~70歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂會所和戶外運動設施。目前全美有十多個太陽城項目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。

太陽城模式本質上屬于住宅開發性質，由地產開發商主導，通過銷售養老概念住宅，開發商得以收回投資并產生盈利。太陽城選址通常位于郊區，占地大、容積率低，精裝修標準，拎包即可入住，附近一般配有專為社區服務的商業中心。考慮到老年人收入水平，太陽城項目房價往往相對便宜，如“蘋果谷太陽城”位于洛杉磯東北方向120公里左右，房價僅為洛杉磯市內的約三分之一，對老年購房群體構成了極大的吸引力。

太陽城平均規模在23000戶左右，入住率可達90.95%，住宅類型多樣，以獨棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區、復合公寓住宅等。據2013年的一項統計顯示，太陽城的常住居民達20多萬人。

由于項目面向的是身體康健的老者，因此社區內沒有專門提供醫療、護理等配套服務，主要依賴社區所在城鎮提供的大市政配套。但社區為活躍長者們提供了多樣的設施，如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓等。在醫療護理方面，允許第三方提供的家政、保健等服務。

太陽城模式涉足養老地產項目的開發和出售，以及配套設施的營建，德爾?韋布是典型的重資產公司，其多年來都是微利經營（毛利率低于20%）。在被大型建筑商帕爾迪收購后，結合兩家公司各自的優勢以及開發經驗，德爾?韋布得以繼續主導著美國高質量老年住宅社區的開發。

持續護理退休社區模式（CCRC）

在美國，另一種主流養老地產模式為持續護理退休社區（ContinueCare of Retirement Community，簡稱CCRC），由運營商主導，主打精細化管理服務。這一模式已有100多年歷史，經過長期發展，CCRC進一步發展成為一種復合型養老社區。

和太陽城靠出售地產獲利不同，CCRC只提供地產租賃權和服務享受權，通過收取房屋租賃費和服務費賺錢。其中，服務費包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務費等。

根據房間大小，入門費從20萬美元到100萬美元不等，年費或月費則視所需護理的程度而定，針對健康活躍長者，每月需要支付3000美元，半護理老人4000美元/月，全護理老人則是5000-6000美元/月。特殊服務費則取決于個體所需的額外護理服務。

CCRC模式的理念是，在復合型社區中滿足老人對健康管理、護理和醫療等不同生理年齡階段的基本養老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社區中完成人生三分之一的幸福旅程，這也是一種提升客戶粘性的有效做法。全美目前共有近2000處CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，有相當一部分是從傳統養老院轉型而來。

CCRC主要服務三類老人，一類是自理型老人，年齡介于55-65歲之間，在社區中有獨立住所。社區為這部分老年人提供便捷的社區服務，如餐飲、清潔、醫療保健及緊急救護等。同時，為滿足老年人精神生活的需求，社區會組織各種形式的活動，如老年大學、興趣協會等。第二類是介助型老人，主要服務對象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區服務外，還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護理。為了豐富介助老人的生活，一些社區也會在老人身體可接受范圍內，提供各類活動。第三類是介護型老人，針對的是生活完全無法自理的老人，在介護型社區，老人24小時都處于專業護士的監護之下。介護型老人年齡一般在80歲以上，同時居住在特殊的單元里。

CCRC模式對管理和護理人員水平要求較高，員工人數眾多，服務提供者和入住老人的比例一般為1：1。為了集中為老人提供全方位服務，并進一步降低看護成本，CCRC項目通常位于郊區，以多層為主，布局緊湊，密度相對太陽城更高。

這類模式的典型公司是Brookdale SeniorLiving，為是全美最大的養老地產運營商，負責老年人退休后護理、醫療、起居等，以入門費、租賃為主要收入來源。其他運營較為成功的企業有第二大運營商Emeritus senior living，2014年7月，Brookdale宣布與行業Emeritus合并。

案例研究

Brookdale Senior Living Inc.是美國最大的綜合性養老社區運營商，其理念是讓客戶擁有優質的生活、特別的關愛和良好的居住環境。公司在全美36個州擁有649個養老社區，為67000名老人服務。公司有六塊業務：退休中心社區（retirement centers）、日常照護（assisted living）、出租型長期照護退休社區（continuing retirement communities CCRCs）、付費型長期照護退休社區、輔助服務（Ancillary Services）及管理服務（management services）。　　退休中心社區：占所有社區養老容量的21.9%，主要為75歲及以上中高收入的老人設計，為其提供高規格的居住環境和最好的服務。社區提供餐飲服務、24小時緊急呼叫服務、家務處理、交通服務和娛樂活動。這些社區還提供定制服務，也會相應額外收費，比如治療提醒服務和陪伴服務。同時這些社區也為具有認知障礙和生理缺陷的老人提供特殊的照護服務。

日常照護社區：占所有社區容量的33.3%，該社區為身體較衰弱和高齡老人提供家政及24小時照護，其中包括87個老年癡呆癥照護社區。社區養老居民可以享受持續性的健康狀況評估，均衡的餐飲服務，醫療護理，社交及娛樂活動，家務及洗衣服務以及照護服務中心。除了這些基本的照護服務，這些社區還為身體極度虛弱和需要更多照護的老年癡呆癥患者提供高水平的照護服務，這些服務包括行為管理及一些康復性活動項目，這些服務需要每月支付較高的費用。

出租型CCRCs：占所有社區容量的9.8%，該社區具有各種類型的日常生活安排和照護服務以滿足不同居住者的需求，不僅包括獨立型老年人社區模式，還包括日常照護和專業護理人員的護理服務供居住者選擇。

付費型CCRCs：占所有社區容量的8.8%，提供與出租型CCRCs相同的服務，差別在于收費模式不同，入住者需要提前一次性繳納10萬-40萬美元（當合同結束或者住宅被轉售會退還部分費用），而且每月還需要繳納一定的服務費（比出租型CCRCs便宜），總體費用高低取決于社區配套設施及服務的水平等。

輔助服務：包括出院后的后續治療，居家護理、教育、福利項目及臨終關懷（但不包括專業護理人員的護理服務）。此類服務可以通過Medicare報銷或自付費。

管理服務：占所有社區容量的26.2%，對第三方擁有或合資的社區提供管理服務及照護服務并收取管理和服務費。

公司運營的各類社區以日常照護社區為主，占總量的67.49%，其中公司自有的各社區中單元數量以日常照護社區和退休中心社區最多，分別占公司自有單元的45.16%和29.63%。

公司營收及EBITDA保持穩步增長，2013年營收和EBITDA分別為28.92和4.63億美元。　　公司收入主要來自日常照護社區和退休中心，兩者的收入占公司總收入的一半以上。由于公司屬于重資產型模式，整體的毛利率比較低，介于3%-4.5%。隨著提供配套的護理及日常照護服務水平的不同，退休中心、日常照護社區及CCRCs業務的毛利率出現差異，分別約為41%、36%和27%。

2008年金融危機以后公司業務逐漸好轉，入住率逐步攀升，各單元月收入也逐漸增加，入住的養老人群以私人支付為主占（80%），還有17%以Medicare和Medicaid為支付手段。

養老地產+金融：REITs模式　　金融機構參與養老地產的優勢在于，資金充足、來源廣泛，同時為開發商提供了退出機制。

大多數養老或醫療地產類的REITs公司成立于上世紀70-80年代，大型REITs公司擁有的物業數量可達600多處，其中，80%-90%的物業是自有的，其余物業則是通過與運營商或其他投資人合作發起的私募基金平臺持有。這類REITs總資產規模可達百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業。在這個模式上運作最出色的當屬HCP公司。

REITs最常見的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經營模式。

機構養老。根據身體健康狀態、生活自理程度及社會交往能力，老年人被分為自理型、半自理型和完全不能自理型三類。不同類型的老年人入住不同的養老機構，與之對應的主要有養老院、護理院和臨終關懷機構等。這些養老機構既有政府主辦示范性的，也有企業、社會組織、個人出資興辦的營利性或非營利性的。在美國，大約20%的老年人選擇機構養老。

美國養老模式對我國養老產業的啟示

完善養老保障制度，強調市場化。美國三支柱體系的養老保障制度（國家強制的社會養老保險、政府及雇主養老金計劃、個人儲蓄養老金計劃）強調養老保障由政府、企業和個人共擔責任，個人儲蓄養老金比例逐步擴大，反映出養老力量從政府逐步到社會、個人力量轉變的趨勢。我國在社保基金在預期的未來會出現缺口，政府可以適當的鼓勵個人自主的參加各種商業保險予以不足個人養老需求。

可適當借鑒養老社區+專業護理。美國獨立自主的家庭觀念和個人老年可支配的經濟情況使得美國的養老模式和日本有所不同。相較于前述國家居家養老為主的模式，美國的養老社區、專業護理機構也存在著巨大的市場空間。針對我國高收入和獨立自主觀念比較強的老年人群體，社會資本可以適當的發展養老社區+專業護理的養老模式。

預判復合我國的養老產業模式

2011年2月，民政部發布了《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》，首次提出“9073”的養老模式：90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照護養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務養老，3%的老年人入住養老服務機構集中養老。

截至目前，全國60歲以上老人達到2.12億，60-69歲的老年人達到1.2億（全國人口占比8.72%），是養老產業的主要群體。他們基本可以自理只是行動不便，更多的是需要上門日常家務處理、遠程健康管理和偶爾的上門照護服務，居家養老是該老年群體養老的主要選擇。

從日本、美國的養老模式來看，居家養老也是海外國家最主要的養老方式。部分有社交需求經濟狀況較好的老年人可以選擇在養老社區享受晚年生活，與地產商合作進駐的養老服務機構提供日常的照護服務。只有很少部分不能自理或者子女沒有照顧能力的老年人會入住養老院進行養老。

因此，適合我國的養老模式以居家養老為主，社區養老和入住養老院為輔，原因有三：a. 生活基本可以自理的老年人所需要的照護較少，家庭和社會服務完全可以滿足其養老需求；b.我國的“孝”文化和社會觀念決定了老人自身和家庭更愿意讓老人呆在家中養老；c. 我國老年人支付能力有限，居家養老的成本更低。未來養老產業最大的細分市場即居家養老市場，遠程醫療及照護服務提供商將是最大的受益者。

我國養老行業研究

我國老年人市場巨大

全國老齡辦數據表明，2010年我國老年人口消費規模達到1萬億元，預計到2020年將達到3.3萬億元，2030年達到8.6萬億元，2040年達到17.5萬億元。而從2014年至2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8％左右增長到33％左右。我國將成為全球老齡產業市場潛力最大的國家。

三大動力驅動力老年人市場的持續擴容　　我們認為老年人市場的持續擴容主要一下三個方面的推動力：老年人的增多改變人口結構人口結構、政策大力支持我國養老產業發展、老年人消費行為自身特征。

我國老年人的增多改變人口結構人口結構

國際上通常把60歲以上的人口比例達到10%，或65歲以上人口比例達到7%作為國家或地區進入老齡化社會的標準，數據表明我國從2000年始已進入老齡化社會。14年我國65歲以上老年人口達到1.38億，占總人口比例為10.1%,預計2020年這一比例會達到12.8%。

根據預測，2020年-2050年中國老齡化趨勢將進一步加速發展，屆時相較于2001-2020年每年596萬的速度，老年人口每年增加額進一步增至620萬。到2050中國60歲以上老年人口將達到4.8億，幾乎占全球老年人口的四分之一，是老年人口最多的國家，屆時將步入穩定的重度老齡化階段。

政策大力支持我國養老產業發展

國家應對老齡化社會的到來和不斷提速的發展趨勢，不斷出臺相關政策，在政策層面上支持和規范養老產業的發展。僅近兩年國務院、各部委就制定發布了養老相關政策十余條，從養老服務體系建設、服務標準化、養老機構改革、養老保險制度、養老金并軌等多方面指導、支持我國養老產業的發展。其中2015年2月25日，民政部、發改委等10部委聯合發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》，預示我國養老產業迎來新的階段。

政策特點：三位一體、標準化、引入民營民間資本

通過對國家一些列政策的梳理分析，發現養老產業政策存在以下幾個特點：三位一體、標準化、引入民營民間資本等。

三位一體。國家對于養老服務業的總體發展目標是到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系，明確了三種養老模式（居家養老、社區養老、機構養老）的發展定位和角色，是我國養老產業發展的主脈絡。

在政策具體細則上體現出標準化的特點。國家發布《關于加強養老服務標準化工作的指導意見》，建設養老服務基礎通用標準、服務技能標準、服務機構管理標準、居家和社區養老服務標準、老年產品用品標準，力圖建立養老服務標準體系。這有利于整個養老行業的規范發展，奠定了養老行業快速發展的基礎。

引入民營民間資本，明確政府力量和社會力量的定位，逐步實現養老服務業的主體角色轉變。近年來針對養老服務和產品供給不足、市場發育不健全、城鄉區域發展不平衡等問題，國家對養老服務業進行改革，逐步引導民間資本進入養老服務業，相繼推行公辦養老機構公建民營試點、鼓勵民間資本參與居家和社區養老服務、機構養老服務等，逐步將社會力量培育成我國養老產業發展的主體力量。

老年人消費行為有其自身特征　　同其他消費群體相比，老年群體由于在生理、心理、經驗等方面有著明顯的差異，因此，老年市場的消費行為也具有了其自身的特征，包括自住消費性強、習慣穩定和行為理智、追求實用便利等。老年人的這些消費特征也決定了養老用品和服務與其他相比存在著不同之處，從而形成了特殊老年人消費市場。