自前年開始，房地產(chǎn)市場遇冷，很多開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的突破口之一，行業(yè)老大萬科更是堅定看好養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展。萬科有3大養(yǎng)老體系，社區(qū)嵌入式小型機構(gòu)、城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體、全齡化養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。本文和大家分享萬科社區(qū)養(yǎng)老是如何做的。

一、萬科社區(qū)養(yǎng)老的2個案例

先來看一個社區(qū)嵌入式養(yǎng)老的案例：

（一）上海萬科智匯坊社區(qū)養(yǎng)老中心

智匯坊養(yǎng)老服務(wù)中心位于上海萬科城市花園小區(qū)內(nèi)，是萬科在2014年打造的一家社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施。

1、為什么選在這個小區(qū)？

城市花園是萬科進入上海開發(fā)的第一個大型社區(qū)，于1994年建成，服務(wù)至今已逾20年。當年入住的居民，大多已經(jīng)從中青年步入了老年，再加上他們的父母，這已經(jīng)是一個65歲以上老年人占到30%的社區(qū)了。且部分老人處于空巢狀態(tài)，生活難以自理或缺乏家人照料。同時，城市花園作為老社區(qū)，缺乏相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施。

在這種情況下，選擇城市花園踐行養(yǎng)老服務(wù)，可以解決周邊老人的剛性需求。

于是智匯坊應(yīng)運而生，在2014年10月4日重陽節(jié)那天正式開業(yè)。

2、如何處理與小區(qū)的關(guān)系？

智匯坊是由小區(qū)社區(qū)活動中心改建而成，最初，周邊居民不同意將這幢建筑改造成養(yǎng)老住宅。

他們的想法很簡單，改建為養(yǎng)老服務(wù)中心后，一定程度上侵占了社區(qū)居民的活動空間。另外，部分居民還對養(yǎng)老設(shè)施存在臟、亂、差的印象，認為救護車會經(jīng)常出沒，影響自己的生活，甚至會影響房價。

經(jīng)過與居民協(xié)商，智匯坊在活動中心內(nèi)部空間中劃出了一部分，仍然作為乒乓球活動場地。

但是，在這家社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建成之后，得到了居民的廣泛認可，很快就住滿了，有些房型甚至還需要排隊等待入住。可見，周邊的社區(qū)居民對養(yǎng)老服務(wù)需求是很高的。

3、智匯坊服務(wù)人群有哪些？

智匯坊的設(shè)計師是來自同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院的司馬蕾老師。智匯坊總建筑面積1250㎡左右，共2層。它不僅可以容納約40位日托老人，而且設(shè)有38床的入托老人居住空間（包括單人間10個，雙人間6個，四人間4個，目前入住35人）。

也就是說，智匯坊不僅提供日間照料的服務(wù)，而且還包括短期入住、長期入住的多樣化功能，可以滿足周邊社區(qū)中老人的不同需求。

日托老人和入住老人的生活空間有明確的區(qū)域劃分。

平面分區(qū)示意圖

4、日托老人區(qū)有哪些功能？

日托區(qū)包括多功能廳、餐廳、閱覽書法室、午休區(qū)和公共浴室等。

多功能廳是老人進行日常活動（包括看電視、聊天、做檢查等）的空間。老人們在這里齊聚一堂，熱鬧的活動場景不僅起到了對外的良好展示作用，而且利于激發(fā)老人們的生活積極性，保持他們的身心健康。

老人集中在多功能廳看電視

多功能廳旁邊的走廊上方設(shè)置了天窗，為空間內(nèi)部提供了采光

公共空間的設(shè)置也考慮了喜動和喜靜兩類老人的不同需求。喜動的老人，以及需要護理的老人，可以集中在熱鬧的多功能廳進行活動。而喜靜的老人則可以選擇到較為安靜、獨立的閱覽室兼書法室進行讀書、寫大字等活動。

閱覽室為喜歡安靜的老人提供了讀書看報的空間

為了滿足老人的午休需求，智匯坊不僅設(shè)置了床位，而且在午休區(qū)配置了部分沙發(fā)，這在一定程度上起到了節(jié)約空間的作用。

午休區(qū)用簾布分割，空間集約

入住老人區(qū)采用向心式布局，8-10個居室圍合著中部的起居廳和餐廳，形成了組團化的居家氛圍。這種布局有利于組團中的老人進行交流、相互熟悉，形成大家庭的感覺，也利于護理人員集中照顧一個組團中的老人。

公共起居廳具有自家客廳的溫馨氛圍

老人在一起打牌，相互間很熟悉

（二）萬科幸福家智者公寓

與智匯坊開在萬科小區(qū)內(nèi)不同，成都萬科幸福家智者公寓是全托服務(wù)的養(yǎng)老項目，并且走出了萬科社區(qū)，選址在市中心的一處商住樓里，并引入了全托服務(wù)。

萬科幸福家智者公寓的位置選址在天涯石北街156號，靠近成都市第二人民醫(yī)院，這里原來是一處商住樓，萬科將該辦公樓的第四、第五層租下來，重新裝修改造成了照護中心和智者公寓。

萬科幸福家智者公寓距離成都市第二醫(yī)院直線距離約500米，交通便利，且周邊社區(qū)成熟。

萬科幸福家智者公寓目前的總面積有1300平米，共有18個房間，分為單人間、雙人間、三人間和四人間，共有47個床位，在這里既接受長者的日托，全托，病后看護理療，還可以接收老人在家的居家看護，提供健康、醫(yī)療、康復、膳食、家政和跑腿各種服務(wù)。

三餐都是由專業(yè)的萬科的營養(yǎng)配餐中心提供，在一個專門的區(qū)域進行分餐、配餐之后送到每一位長者的手上。每天的菜單擺放在洗手池旁邊，由此培養(yǎng)老人飯前洗手，飯后漱口的好習慣。

這里每個房間都配有衛(wèi)生間，但考慮到安全的問題，洗澡必須到公共浴室，全部都有單獨的隔間，實行預約制，會有專人陪護，如果有需求，甚至可以由工作人員幫助長者洗澡。

入住萬科幸福家智者公寓的老人，都將會配備一個智能手環(huán)，這個智能手環(huán)具有三大主要功能，其最主要的就是將長者的各類信息與智者公寓的看護人員以及老人的子女進行聯(lián)通共享，可以讓老人的子女在第一時間了解到父母的最新情況。

戴上智能手環(huán)，首先可以實現(xiàn)的是每天的血壓、血糖等測量數(shù)據(jù)可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)庫上傳，并與老人子女的手機連接，讓其第一時間得到信息。

與此同時，老人還可以通過智能手環(huán)上的按鍵呼叫看護人員，看護人員第一時間可以定位到呼叫老人并提供幫助，而每次呼叫發(fā)生，老人的子女也能夠在自己的手機上得到通知，包括居家看護老人，也可以通過這個手環(huán)呼叫看護人員上門服務(wù)。

萬科幸福公寓有一套來自日本的可穿戴設(shè)備，通過穿戴這套設(shè)備，年輕人可以提前感受到年老后的身體機能狀態(tài)

另外，萬科幸福家智者公寓的看護理念并不是在幫長者完成一切日常活動，而是通過各種方式啟迪長者的自理能力，通過讓長者更多地實現(xiàn)自力更生，來獲得生活的自信和成就感。

二、萬科養(yǎng)老適老性設(shè)計細節(jié)

最后，來看看萬科設(shè)計團隊經(jīng)過反復研究和推敲的適老化設(shè)計細節(jié)，簡直太細致，太有人性化了。

先從一把老年人專用的椅子說起，一把椅子都可以有很多細節(jié)，歸納一下大概體現(xiàn)在6個方面：

1.扶手圓弧處理，避免磕碰傷害

2.座椅墊經(jīng)過特殊處理，比一般海綿硬度稍高；

3.避免老人坐下時左右不穩(wěn)，增加左右扶手軟墊；

4.扶手處設(shè)計老年人放置拐杖的卡槽位置；

5.扶手設(shè)計成平面式，方便老人起身支撐；

6.椅子靠背設(shè)計成一字木質(zhì)扶手，方便老人移動椅子，也方便老人走路時支撐。

那么，具體適老化設(shè)計體現(xiàn)在哪些方面？

1、智能化關(guān)懷產(chǎn)品

智能化關(guān)懷產(chǎn)品主要指專為老年人日常生活智能化管理而開發(fā)的系統(tǒng)，包含各種感應(yīng)器和探測器，安防監(jiān)控以及其他輔助設(shè)備。

老年公寓智能化系統(tǒng)

幸福家結(jié)合自身運營需要和特點，使用了兩種智能化關(guān)懷產(chǎn)品：

A.床頭應(yīng)急呼救系統(tǒng)：當老人遇緊急情況，能夠方便觸按床頭緊急呼救按鈕，每層設(shè)置護士站，工作臺處的機器與戶內(nèi)報警按鈕聯(lián)動，顯示發(fā)生緊急情況的位置，隨后工作人員會第一時間處理緊急情況，為老人提供照應(yīng)。

床頭緊急呼救按鈕

B.老人行動感知探測器：老年人如廁次數(shù)會比較頻繁，而在衛(wèi)生間發(fā)生跌倒等危險的概率會大于在其他功能房間，因此，我們在衛(wèi)生間門口設(shè)計了人體感知探測器，根據(jù)設(shè)定的探測器感應(yīng)間隔時間，識別屋內(nèi)老人在衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)生意外而不能行動或者在設(shè)定時間內(nèi)沒有行動的情況，系統(tǒng)會自動收集信息發(fā)送到護士站，方便護理人員及時進行檢查，排除危險情況。

感知器設(shè)置位置

2、廚衛(wèi)設(shè)施要點和細節(jié)

• 選擇更為安全的電磁灶作為加熱工具，讓老人遠離燃氣廚房的意外危險；

• 流線設(shè)計合理，節(jié)省操作時間；

• 地面采用釉面防滑地磚；

• 在廚房吊柜下方增加日光燈管照明，使操作臺面更明亮，方便使用；

• 柜門拉手選型及安裝合理，拉手造型圓滑，尺寸適當，便于抓握。

老年公寓廚房

3、浴室設(shè)計要點

• 扶手設(shè)置在老年人使用比較頻繁的地方，如馬桶、淋浴間等，水平與垂直扶手相結(jié)合；

• 在適當?shù)奈恢迷O(shè)置緊急報警按鈕裝置，防止老年人在衛(wèi)生間意外跌倒而不能得到及時救助；

• 淋浴間水龍頭應(yīng)安裝在適當高度且方便調(diào)節(jié)水溫；

• 地面選用防水防滑地面鋪裝材料；

• 衛(wèi)生間門選擇開關(guān)順暢的推拉門，門添加阻尼回彈功能，防止夾傷、碰撞等危險；

• 使用扳手式座便器，并具備智能潔身器，座便器旁邊設(shè)置扶手；

老年公寓浴室

4、居室和家具部品設(shè)計要點

• 老人起居室宜南向布置，為使老人能夠獲得充足的日照，方便老人種花植草，陽臺設(shè)置是不可少的；

• 床和寫字桌等家具邊角有特殊圓角處理，避免老人磕碰受傷；

• 衣柜抽屜設(shè)計成半開放式，便于記憶力不好的老人找到物品；

• 餐桌設(shè)計成四角圓弧，也是避免直角可能帶來的磕碰傷害，而將四邊做成內(nèi)凹圓弧形，使老人坐下后雙手可以搭在桌面上，坐得更穩(wěn)定，也防止老人打盹時滑倒；

• 家具上的軟包布進行了防火防水處理，坐墊海綿也做到加厚加硬。

老年公寓居室

5、公共區(qū)域適老化設(shè)計要點

• 走廊寬度應(yīng)大于1.2米，考慮輪椅與行人并行的通過尺度；

• 墻面設(shè)連續(xù)扶手，高度850mm，且最好為圓形，方便扶握；幸福家采用了日本進口帶光觸媒功能的pvc扶手；

• 窗戶最大開啟角度為12-20度；

• 地面采用防滑材料，即使遇水也能夠起到防滑效果；

• 電梯設(shè)兩部，其中一部為擔架電梯，電梯與地面應(yīng)無高差，方便輪椅出入；

• 電梯廳需要設(shè)置休息椅，方便老人等候電梯時休息或放置隨手物品。

老年公寓走廊

老年公寓候梯廳

三、小結(jié)

由以上案例，可以總結(jié)出萬科社區(qū)養(yǎng)老中心的4個特點：

1、規(guī)模不大，主要服務(wù)于業(yè)主

萬科社區(qū)養(yǎng)老中心規(guī)模都不大，一般只設(shè)置50個床位左右，可同時接納20位老人的日間照料及30位老人的短期托付。白天老人可以在服務(wù)中心接受照料服務(wù)，晚上可以與子女同住。而短期托付則更多是針對子女出差、旅游等情況，給老人提供全天候照顧。

2、盈利模式清晰，按月收費

進行日間照料服務(wù)的老人每個月收費2500元，進行托付照料的老人每個月收費4500-9000元不等，主要是依據(jù)服務(wù)的內(nèi)容和所住的房間來決定。如果按照該中心滿員計算，若所有托付照料老人都選擇每月4500元標準，日間照料老人為每月2500元，則該中心每月營收185000元。

3、標準化經(jīng)營，降低成本

萬科智匯坊通過外包餐飲保潔、兩人共用一間衛(wèi)生間等方式，盡量降低運營成本，完成盈利目標。目前萬科已經(jīng)在6個城市推進社區(qū)養(yǎng)老，準備標準化規(guī)模管理，連鎖經(jīng)營。

4、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，尋求更多增長點

萬科養(yǎng)老中心可以依托于互聯(lián)網(wǎng)將其覆蓋周邊許多社區(qū)，服務(wù)內(nèi)容也會不斷增加。比如萬科幸福家智者公寓主要提供24小時全托服務(wù)、日托服務(wù)、長者關(guān)懷、營養(yǎng)膳食等方面提供服務(wù)。除此之外，幸福家還提供居家改造、上門居家服務(wù)、照護服務(wù)、適老產(chǎn)品等等。未來許多的服務(wù)通過機構(gòu)源源不斷輸出，可能會構(gòu)成新的盈利模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)在城市老齡化的進程中將會擁有越來越大的市場，但是如何下好養(yǎng)老這盤棋？萬科社區(qū)養(yǎng)老模式的探索，可能是一次不錯的嘗試。但在這嘗試背后，依舊有一些問題需要我們?nèi)コ掷m(xù)關(guān)注、深入探討。